نیویورک –

مقامات ایالات متحده نگرانند که رکود بعدی ممکن است با یک سری از شکست‌ها در صنعت وام مسکن که ناشی از سقوط قیمت مسکن، بازارهای مالی منجمد و افزایش معوقات است، تشدید شود.

شورای نظارت بر ثبات مالی ایالات متحده، یک تیم SWAT متشکل از تنظیم کننده های مالی که پس از بحران سال 2008 تشکیل شد، روز جمعه زنگ خطر را در مورد گوشه ای از صنعت با نفوذ فزاینده ای به صدا درآورد که تا حد زیادی از بررسی فرار کرده است: شرکت های وام مسکن غیربانکی.

برخلاف بانک‌های سنتی، شرکت‌های وام مسکن غیربانکی به‌شدت در معرض نوسانات بازار وام مسکن هستند، به منابع مالی وابسته هستند که در مواقع استرس خشک می‌شوند و سپرده‌های ثابتی برای تکیه بر آن به عنوان یک شبکه ایمنی ندارند. و برخلاف بانک‌ها، این شرکت‌ها در سطح ملی به سادگی تنظیم می‌شوند.

FSOC هشدار داد که این آسیب‌پذیری‌های منحصربه‌فرد در یک بحران آینده که در آن چندین شرکت وام مسکن شکست می‌خورند، وام‌گیرندگان از بازار وام مسکن قفل می‌شوند و دولت فدرال کیف را نگه می‌دارد، خطر یک اثر دومینو را به همراه دارد.

جانت یلن، وزیر خزانه داری که ریاست FSOC را بر عهده دارد، در این گزارش گفت: «به زبان ساده، آسیب پذیری های شرکت های وام مسکن غیربانکی می تواند شوک ها را در بازار وام مسکن تقویت کرده و ثبات مالی را تضعیف کند.

تنظیم‌کننده‌های فدرال از ایالت‌ها و کنگره می‌خواهند تا برای مقابله با خطرات ناشی از اینجا اقدام کنند، از جمله ایجاد یک پشتیبان با بودجه صنعت برای کاهش آشفتگی ناشی از سقوط یک شرکت وام مسکن.

با وجود اصطلاح نامطلوب، شرکت‌های وام مسکن غیربانکی به بازیگران مهمی تبدیل شده‌اند که امروزه اکثر وام‌های مسکن را در ایالات متحده انجام می‌دهند. آنها شامل برندهای بزرگی مانند Rocket Mortgage، PennyMac و Mr. Cooper هستند.

بر اساس گزارش FSOC، از سال 2022، شرکت‌های وام مسکن غیربانکی حدود دو سوم وام‌های مسکن ایالات متحده را تشکیل می‌دادند و مالک حقوق خدمات 54 درصدی مانده‌های وام مسکن بودند. این نسبت به سال 2008 به میزان قابل توجهی افزایش یافته است.

در واقع، سرویس‌دهندگان وام مسکن غیربانکی، حقوق خدماتی را در حدود 6.3 تریلیون دلار در مانده‌های پرداخت نشده در وام‌های مسکن با پشتوانه آژانس در اختیار دارند که 70 درصد از کل را نشان می‌دهد.

FSOC گفت، شرکت‌های وام مسکن غیربانکی دارای «آسیب‌پذیری‌هایی» هستند که می‌تواند باعث «تقویت و انتقال اثر شوک به بازار وام مسکن و سیستم مالی گسترده‌تر» شود.

به گفته FSOC، برای مثال، اگر قیمت مسکن در یک بحران آینده سقوط کند، شرکت‌های وام مسکن می‌توانند به طور همزمان پول خود را از دست بدهند و با مشکلات نقدی مواجه شوند که پرداخت‌های مورد نیاز به سرمایه‌گذاران را از طرف وام‌گیرندگان مشکل دشوار می‌کند. این چالش ها با بدهی نسبتاً بالایی که این شرکت ها دارند تشدید می شود.

به گفته رگولاتورها، این فشار بر شرکت‌های وام مسکن غیربانکی پس از آن به وام‌گیرندگانی که به دنبال وام مسکن هستند آسیب می‌زند و می‌تواند دولت فدرال را مجبور کند که تعهدات خود را بپذیرد.

درخواست اقدام

یلن و همکارانش روز جمعه از تنظیم‌کننده‌های ایالتی خواستند تا الزامات و استانداردهای شرکت‌های وام مسکن غیربانکی را افزایش دهند، از جمله از آن‌ها بخواهند نقشه‌برداری کنند که چگونه می‌توانند با خیال راحت در یک بحران از بین بروند.

برای رسیدگی به فشار نقدینگی در زمان استرس، تنظیم‌کننده‌ها از کنگره خواستند قوانینی را برای ارائه اختیارات جدید به جینی مای برای گسترش برنامه پس‌زمینه کمک در نظر بگیرد.

علاوه بر این، تنظیم‌کننده‌ها گفتند که کنگره باید تأسیس صندوقی را – که توسط شرکت‌های وام مسکن غیربانکی تأمین مالی می‌شود – برای «ارائه نقدینگی به سرویس‌دهندگان وام مسکن غیربانکی که در حال ورشکستگی هستند یا به نقطه شکست رسیده‌اند» در نظر بگیرد.

در پاسخ، انجمن بانکداران وام مسکن، یک گروه تجاری صنعتی، گفت که از اهداف FSOC برای “بازار خدمات مالی ایمن، باثبات و پایدار” حمایت می کند، اما برخی از توصیه ها را “غیر ضروری” توصیف کرد.

باب بروکسمیت، رئیس و مدیرعامل MBA در روز جمعه در بیانیه‌ای گفت: «سال‌ها رفتار تنبیهی با سرمایه نظارتی، تمایل و توانایی مؤسسات سپرده‌گذاری را برای مشارکت در بازارهای وام‌های رهنی و خدمات محدود کرده است». “در حالی که ما از استانداردهای ملی برای سرمایه و نقدینگی مورد نیاز حمایت می کنیم، لایه بندی الزامات نظارت تکراری یا نهادهای نظارتی در یک بازار به شدت تنظیم شده هزینه و پیچیدگی قابل توجهی را به همراه خواهد داشت.”

ABA هشدار داد که مدیریت این تغییرات می تواند رقابت را کاهش دهد و هزینه های استقراض را افزایش دهد.

اسکات اولسن، مدیر اجرایی Community Home Lenders of America، یکی دیگر از گروه های تجاری، گفت که گزارش FSOC نشان دهنده ریسک قابل توجه مالیات دهندگان نیست و تنها ریسک محدودی را برای سیستم مالی به عنوان یک کل نشان می دهد.

اولسن در بیانیه‌ای گفت: «با توجه به چالش‌های موجود در زمینه خرید مسکن، CHLA امیدوار است که تنظیم‌کننده‌ها نسبت به این خطر محدود با مقررات و هزینه‌هایی که دسترسی وام مسکن به اعتبار را محدود می‌کند، بیش از حد واکنش نشان ندهند.

حتی برخی از تنظیم کننده ها در مورد طرح جدید FSOC نگرانی هایی دارند.

براندون میلهورن، رئیس و مدیر عامل کنفرانس ناظران بانک های دولتی، روز جمعه در بیانیه ای هشدار داد که توصیه برای ایجاد یک صندوق نقدینگی جدید “در بهترین حالت زودرس” است.

میلهورن گفت: “قبل از بررسی چنین پیشنهادی، کنگره باید به تحقیقات و تحلیل های بیشتر در مورد پیامدهای بالقوه چشمگیر و ناخواسته این توصیه نیاز داشته باشد.” من نگران هستم که این توصیه می تواند بر بازار وام مسکن غیربانکی تأثیر منفی بگذارد، به ویژه برای وام گیرندگان با درآمد کم و متوسط، جوامع رنگین پوست، خریدارانی که برای اولین بار خانه دارند و کهنه کارها.»

با این حال، پاتریشیا مک‌کوی، استاد دانشکده حقوق کالج بوستون، هشدار داد که اتکای شرکت‌های وام مسکن غیربانکی به وام‌های کوتاه‌مدت برای تأمین مالی «آن‌ها را در برابر سقوط آسیب‌پذیر می‌کند» در صورت افزایش نرخ‌های وام یا کاهش وام.

مک کوی، یک تنظیم کننده سابق وام مسکن، می گوید: «شرکت های وام مسکن غیربانکی دارای سرمایه اندکی هستند، که باعث می شود در صورت از دست دادن منابع مالی یا افزایش نکول وام مسکن، در برابر شکست آسیب پذیر باشند. از اوایل سال 2007، ما شاهد سونامی شرکت‌های وام مسکن غیربانکی بودیم که دقیقاً به همین دلایل شکست خوردند.