کارشناسان: صاحبان خانه، مشاوران املاک باید در برابر تقلب در مالکیت محافظت کنند

از زمانی که پرداخت وام مسکن خود را به پایان رسانده اید، سال ها می گذرد، بنابراین نامه ای که از یک بانک ارسال شده است مبنی بر اینکه شما معوق هستید و اکنون پول دارید، شوکه کننده است.

شما نه تنها وام مسکن دیگری برای ملک خود نگرفتید، بلکه هرگز با آن بانک معامله نکرده اید. با این حال اسنادی که به شما ارائه می شود چیز دیگری می گوید.

در این مرحله، متوجه می شوید که ممکن است قربانی کلاهبرداری شده باشید.

احتمال اجرای آن سناریو ممکن است دور از ذهن به نظر برسد، اما کارشناسان می گویند که تقلب در مالکیت و وام مسکن در کانادا به سرعت در حال رشد است و صاحبان خانه باید اقداماتی را برای محافظت از دارایی و هویت خود انجام دهند.

کلاهبرداری در عنوان زمانی به زمانی اشاره دارد که مالکیت یا عنوان یک ملک به طور متقلبانه تغییر می‌کند یا اسنادی جعل می‌شوند تا به یک کلاهبردار اجازه دهد تا ملک را به طور غیرقانونی بفروشد یا آن را تامین مالی کند.

این موضوع سال گذشته در میان دو تحقیق پلیس تورنتو که در آن خانه‌ها بدون اطلاع مالکان برای فروش فهرست شده بودند، از جمله یکی از مواردی که خانه در آن فروخته شد، اهمیت پیدا کرد.

دانیل لا گامبا، وکیل املاک و مستغلات و شریک LD Law LLP، گفت: در حالی که این موارد موارد “افراطی” بودند، شایع تر کلاهبرداری در وام مسکن است، که در آن کلاهبرداران به بهانه های واهی از وام دهنده وام مسکن دریافت می کنند.

لاگامبا گفت که یک مورد معمول از چنین کلاهبرداری شامل سرقت هویت صاحب خانه قانونی – با استفاده از کارت شناسایی جعلی، نامه شغلی، گزارش اعتبار یا مراجع – برای دریافت وام مسکن از طریق بانک است.

اگر بانک از هویت شخص متقاعد شود، وجوه وام مسکن را به آنها پرداخت می کند، اما متوجه می شود که مالک کاذب ماه ها بعد هیچ پرداختی روی آن انجام نداده است.

لاگامبا گفت: «حتی با وجود تمام تدابیر امنیتی… کلاهبرداران در توانایی خود برای تکرار شناسنامه، سرقت هویت بسیار پیچیده شده اند.

“گاهی اوقات، ما واقعاً فقط با احساس درونی خود باقی می‌مانیم. اگر چیزی بوی خوبی نداشت، شروع می‌کنیم به حفاری و پرسیدن چند سوال دیگر.”

هنگامی که مالک واقعی نامه بانک را دریافت می کند که خواستار پرداخت آن است، و هشدارهایی را که از آنها کلاهبرداری شده است را به صدا در می آورد، می تواند یک “بار استرس زا و بسیار پرهزینه” برای اثبات اینکه آنها قربانی کلاهبرداری بوده اند و نباید مجبور به پرداخت شوند. لاگامبا گفت آن وام مسکن.

او گفت که مقرون به صرفه ترین دفاع برای صاحب خانه این است که از قبل بیمه مالکیت داشته باشند – حق بیمه ای که معمولاً برای یک ملک 1 میلیون دلاری حدود 900 دلار هزینه دارد و کل دوره مالکیت را پوشش می دهد.

او گفت: «اگر بیمه مالکیت دارید، اساساً وارد کفش شما می‌شوند و هر اقدامی را که لازم است برای اصلاح این موضوع انجام می‌دهند.

“اگر بیمه مالکیت ندارید، آن وقت است که تنها هستید… و این یک تلاش بسیار پرهزینه و زمان بر خواهد بود.”

تازه واردها، سالمندان آسیب پذیرترین

شرکت بیمه عنوان FCT تخمین می زند که حداقل یک تلاش برای کلاهبرداری از عنوان یا وام مسکن هر چهار روز کاری انجام می شود. جان تریسی، مشاور حقوقی ارشد در FCT کانادا، گفت: در دو تا سه سال گذشته، این شرکت از بیمه کردن وام‌های مسکن و نقل و انتقالات به ارزش 539 میلیون دلار خودداری کرده است “به این دلیل که برای ما بسیار مشکوک بودند.”

او گفت که دلیل اینکه بخش املاک و مستغلات یک منطقه در حال رشد برای کلاهبرداران است ساده است: “بازده بسیار زیاد است.”

در مقایسه با گرفتن یک کارت اعتباری به نام من – ممکن است 10000 دلار چیزهای استریو یا کارت های هدیه دریافت کنید. اما اگر بتوانید شناسه مرا بدزدید و خانه ام را رهن کنید، سود آن چند برابر بیشتر است.”

کارشناسان می گویند که متداول ترین اهداف تلاش برای کلاهبرداری از مالکیت یا وام مسکن شامل افراد تازه وارد به کانادا است که در صورت مواجهه با موانع زبانی آسیب پذیر هستند و همچنین افراد مسن.

لاگامبا گفت: «به طور کلی، کلاهبرداران واقعاً دوست دارند خانه‌هایی را که بدون رهن هستند هدف قرار دهند.

سالمندان معمولاً در این سناریو هدف قرار می‌گیرند. آنها بیش از 20، 30 سال است که خانه دارند، وام‌های مسکن آنها به طور کامل پرداخت می‌شود.»

دانیلا دتوماسو، رئیس FCT کانادا، گفت که این شرکت در سال 2010 ردیابی تلاش‌ها برای کلاهبرداری عنوان را آغاز کرد و در 10 سال اول شاهد افزایش 70 درصدی بود. او گفت که با افزایش اتکا به فناوری از راه دور و تأیید دیجیتال، این نرخ احتمالاً در طول همه‌گیری افزایش یافته است.

او گفت: “تکنولوژی چیز شگفت انگیزی است، اما همچنین این توانایی را برای کلاهبرداران ایجاد کرده است تا هویت خود را به گونه ای تکرار کنند که حتی برای یک چشم آموزش دیده تقریباً غیرممکن است.”

با 5000 دلار، می‌توانید چاپگری بخرید که تقریباً می‌تواند یک تکه شناسایی را تکرار کند.»

DeTommaso گفت FCT “یک هدف متحرک” از پرچم های قرمز بالقوه را نظارت می کند. او گفت که این سازمان از یک بازرس تقلب تایید شده و تیم هایی متشکل از پذیره نویسان استفاده می کند “که تنها وظیفه آنها این است که واقعاً به دنبال برخی از این پرچم های قرمز بگردند.”

او گفت: “به همان اندازه که پذیره نویسان ما خوب هستند، طرح هایی وجود دارد که همیشه یک قدم جلوتر هستند، بنابراین ما اکنون با شرکتی شریک هستیم که در آن از تأیید هویت دیجیتالی استفاده می کنیم که در واقع فراتر از بررسی فیزیکی یک سند است.”

کارگزاران انتاریو ملزم به نظارت بر پرچم قرمز هستند

پاییز گذشته، سازمان تنظیم مقررات خدمات مالی انتاریو دستورالعملی را با هدف مبارزه با تقلب در وام مسکن منتشر کرد که الزاماتی را برای کارگزاران برای انجام تجارت به شیوه‌ای که عدم صداقت، تقلب یا هر رفتار غیرقانونی دیگری را تسهیل نمی‌کند، تعیین کرد.

این راهنمایی شامل تعهداتی مانند نظارت برای افزایش علائم هشدار دهنده کلاهبرداری بالقوه بود. همچنین استفاده از احراز هویت چند عاملی را به عنوان بهترین روش برای تأیید هویت توصیه می کند.

“از دیدگاه ما، آنچه که یک کارگزار باید بتواند نشان دهد این است که اقدامات معقولی برای شناسایی کلاهبرداری انجام داده است و شامل … برای تأیید هویت مشتری، تأیید اینکه مشتری واقعاً صلاحیت رهن کردن یک ملک را دارد. آنتوانت لئونگ، رئیس موسسات مالی و رفتار کارگزاری وام مسکن FSRA گفت.

هر کسی که متوجه این پرچم‌های قرمز می‌شود باید آن‌ها را پیگیری و بررسی کند.»

او گفت که پرچم‌های قرمز می‌توانند شامل نام یک فرد مرتبط با عنوان ملک باشد که کمی متفاوت از آنچه در شناسه یا قبض آب و برق آنها درج شده است. این راهنما همچنین نامه‌های استخدامی را برجسته می‌کند که باید به آنها ارجاع داده شود تا اطمینان حاصل شود که کارفرمای متقاضی وام مسکن واقعاً وجود دارد و آنها در آنجا کار می‌کنند.

FSRA که اختیار تنظیم و تحریم کارگزاری‌های وام مسکن دارای مجوز، کارگزاران، نمایندگان و مدیران را دارد، هشدار می‌دهد که در صورت دریافت اطلاعات معتبر در مورد تقلب احتمالی یا عدم رعایت قانون و مقررات آن، ممکن است اقدامات اجرایی را انجام دهد.

لئونگ گفت: “اگر شما کلاهبرداری را تسهیل می کنید، و هیچ راهی برای مشاهده شواهدی وجود ندارد که خلاف آن را نشان می دهد، (کارگزاران) باید از آن معامله کناره گیری کنند.”

این گزارش توسط Canadian Press برای اولین بار در 17 مارس 2024 منتشر شد.