دادگاه عالی بریتیش کلمبیا، تخلیه را برای استفاده صاحبخانه تایید کرد

یک قاضی بریتیش کلمبیا اخراج یک خانواده از خانه شهری خود در شمال ونکوور را تایید کرد و متوجه شد که صاحبخانه‌ها پس از تخلیه آن توسط مستاجران زمان زیادی را صرف نقل مکان به خانه نکرده‌اند.

گابریلا سفیکووا و کمیل سفیک از صاحبخانه سابق خود ساندرا بیلیس – همراه با Orca Realty Inc.، شرکت مدیریت املاکی که او استفاده می کرد – در دادگاه عالی بریتیش کلمبیا شکایت کردند.

این زوج خواستار غرامت بیش از 90000 دلار شدند و ادعا کردند که بیلیس و همسرش لوسی هالیس آنها را با سوء نیت از خانه بیرون کرده اند و در یک بازه زمانی معقول پس از اخراج ملک را اشغال نکرده اند.

به دلایل مختلف، قاضی Sandra M. Sukstorf استدلال مستاجرین را رد کرد و پرونده آنها را رد کرد. در تصمیمی که روز جمعه صادر شد.

اختلاف به RTB منتقل نشد

تخلیه برای استفاده مالک از ملک رایج تر شده اند به گفته مدافعان مستاجر، از زمانی که دولت بریتیش کلمبیا در سال 2021 “نوسازی” را سرکوب کرد.

در حالی که اگر مالک یا یکی از اعضای نزدیک خانواده قصد اقامت در ملک خود را داشته باشد، صدور اخطار تخلیه برای مالک قانونی است، اما قانون اجاره مسکن استان از آنها می خواهد که اگر مستاجر با تخلیه مخالفت کند، با حسن نیت عمل می کنند.

قوانین کنترل اجاره بریتیش کلمبیا – که مبلغی را که صاحبخانه می تواند اجاره مستاجر را در یک دوره 12 ماهه افزایش دهد محدود می کند – به این معنی است که مستاجران بلندمدت معمولاً در نهایت اجاره ها را بسیار کمتر از نرخ بازار می پردازند.

در سال گذشته حداکثر افزایش مجاز اجاره بها 3.5 درصد بوده است. هیچ سقفی برای مبلغی که صاحبخانه می تواند قیمت یک واحد خالی را افزایش دهد وجود ندارد، با این حال، به این معنی که مالکان زمانی که یک مستاجر قدیمی نقل مکان می کند و یک مستاجر جدید نقل مکان می کند، از نظر مالی سود می برند.

در سال‌های اخیر، برخی از مالکان به منظور بیرون راندن مستاجران قدیمی و افزایش اجاره بها برای مستاجران آینده، تخلیه را برای استفاده موجر از ملک دنبال کرده‌اند. تخلیه بد نیت برای استفاده صاحبخانه بوده است توسط مدافعان به عنوان “یک اپیدمی” توصیف شده است، و دولت استانی در اوایل این ماه برنامه هایی را برای سرکوب این عمل اعلام کرد.

بر اساس قوانین فعلی، مالکانی که برنامه‌های تصرف ملک خود را در مدت زمان معقول دنبال نمی‌کنند یا حداقل به مدت شش ماه به آن برنامه‌ها پایبند نیستند، می‌توانند مجبور شوند 12 ماه اجاره بها به مستاجران سابق خود بپردازند.

مستاجرانی که مشکوک هستند که صاحبخانه قصد دارد آنها را با سوء نیت اخراج کند، معمولاً اخراج آنها را در جلسه ای با داوری از شعبه مستاجر مسکونی استان به چالش می کشند.

Sefcik و Sefcikova تصمیم گرفتند این مسیر را نروند، اما در عوض، پرونده خود را مستقیماً به دادگاه بردند.

منطق انجام این کار، طبق تصمیم Sukstorf، این بود که آنها به دنبال خسارتی بالاتر و بیش از 12 ماه اجاره قبلی خود بودند.

این مبلغ معادل 46200 دلار یا 3850 دلار در ماه است. شاکیان همچنین 12048 دلار برای هزینه های جابجایی، 5500 دلار برای «جستجو و بازدید از محل اقامت احتمالی» و 10000 دلار برای Sefcik، Sefcikova و دخترشان برای «پریشانی» درخواست کردند.

ادعاهایی که مجموعاً بیش از 35000 دلار است نمی توانند توسط RTB استماع کنند، مگر اینکه کل مبلغ جستجو شده فقط بیانگر ادعای اجاره 12 ماهه باشد. به دلیل غرامت اضافی که Sefcik و Sefcikova به دنبال آن بودند، Sukstorf به این نتیجه رسید که دادگاه عالی BC صلاحیت رسیدگی به پرونده را دارد.

بدون نیاز به “اقامت اصلی”.

بر اساس تصمیم دادگاه، شاکیان در جولای 2018 به ملک در خیابان چسترفیلد نقل مکان کردند. در آن زمان، بیلیس و هالیس با دو فرزند خردسال خود در دریاچه لوگان، بریتیش کلمبیا زندگی می کردند.

این تصمیم نشان می‌دهد که هر دو زن برای شرکت معدنی Teck Resources Limited کار می‌کنند و این یک تبلیغ برای Hollis بود که مستلزم نقل مکان به منطقه ونکوور بود که باعث اخراج شد.

Orca Realty، به نمایندگی از Bayliss و Hollis، به Sefcikova و Sefcik با یک اخطار دو ماهه برای پایان دادن به اجاره خود در اواخر نوامبر 2021 خدمت کرد. اخطار تخلیه نشان می داد که مالک ملک را اشغال خواهد کرد و به مستاجرین مهلت داده شد. 31 ژانویه 2022، برای نقل مکان.

کار جدید هالیس از 1 دسامبر 2021 شروع شد و طبق تصمیم دادگاه در 7 فوریه 2022 به ملک نورث ونکوور نقل مکان کرد. بقیه اعضای خانواده در دریاچه لوگان ماندند تا اینکه بیلیس در منطقه ونکوور شغلی پیدا کرد و در ژوئن همان سال به هالیس پیوست.

شاکیان استدلال کردند که ملک تا قبل از نقل مکان کامل خانواده توسط مالکان “مصرف” نشده بود، خاطرنشان کردند که آنها در تاریخ های مختلف در ماه های مارس، آوریل و می 2022 از خانه شهری بازدید کرده و خالی بودن آن را مشاهده کردند.

آنها همچنین اختلاف بین تاریخ شروع هالیس و تاریخی که او شروع به تصرف ملک کرد را زیر سوال بردند.

Sukstorf این استدلال‌ها را قانع‌کننده نمی‌دانست، و خاطرنشان کرد که اشغال این ملک توسط هالیس احتمالاً متناوب بوده است، با توجه به اینکه خانواده او در دریاچه لوگان بودند، اما شواهد موجود حاکی از آن است که او از ملک برای اهداف ذکر شده در اعلامیه تخلیه استفاده می‌کند.

در تصمیم قاضی آمده است: «برخلاف آنچه مستاجرین استدلال کرده اند و تسلیمات خود را بر آن استناد کرده اند، هیچ الزامی برای تصرف ملک به عنوان اقامتگاه اصلی یا اصلی برای مالک وجود ندارد».

“(قانون اجاره مسکن) ملزم نمی کند که ملک محل سکونت اصلی یا اصلی خانم هالیس باشد، و همچنین RTA حداقل تعداد شب های اقامت او در آنجا را مشخص نمی کند. بلکه برای اهداف RTA قانون بر این موضوع تمرکز دارد که آیا مالک واقعاً آن ملک را بر اساس قصد یا هدف اعلام شده خود اشغال کرده است یا خیر. و RTA.”

در مورد عدم همسویی تاریخ‌ها، Sukstorf به همین ترتیب نادیده گرفته شد و اشاره کرد که محدودیت‌های COVID-19 همچنان پابرجا هستند و در اواخر سال 2021 و اوایل سال 2022 به طور منظم تغییر می‌کردند.

“شواهد مستاجرین … نشان می دهد که کارمندان Teck حداقل تا نوامبر 2021 از راه دور کار می کردند، بنابراین نه تنها معقول بود که به دنبال تاریخ اشغال بعدی باشیم، به ویژه با تعطیلات در ماه دسامبر، بلکه منصفانه و محتاطانه بود. این کار را انجام دهید” در این تصمیم آمده است.

«این واقعیت که خانم هالیس زمانی که برای کار در ونکوور بود روی تشک می‌خوابید و مرتباً آخر هفته‌ها برای دیدار با خانواده‌اش به دریاچه لوگان بازمی‌گشت و در سفرهای اسکی به آنها ملحق می‌شد یا حتی از دریاچه لوگان کار می‌کرد، این واقعیت را کم نمی‌کند. که سکونت او در ملک در زمانی که برای کار در ونکوور است با هدف مورد نظر مندرج در اطلاعیه مطابقت دارد.”

بر این اساس، Sukstorf ادعای شاکیان را رد کرد و هزینه‌های دادگاه را برای Hollis و Bayliss تعیین کرد. با این حال، او از دادن هزینه های ویژه به متهمان خودداری کرد.